Основные показатели рынка складской недвижимости Московского региона






Скачать 136.89 Kb.
НазваниеОсновные показатели рынка складской недвижимости Московского региона
Дата публикации01.10.2013
Размер136.89 Kb.
ТипОбзор
ley.se-todo.com > География > Обзор

Обзор рынка складской недвижимости

1H 2012
Moscow region



Обзор рынка складской и индустриальной недвижимости

1H 2012 Moscow
www.ricci.ru


Основные события и тенденции

  • Рынок складской недвижимости находится на подъеме: объемы сделок превышают показатели прошлого года. В ответ на возросший спрос на складские площади девелоперы активно выходят на рынок с новыми проектами. В I полугодии о новых планах заявили Griffin Partners, PGP Development, PNK Group, Radius Group и др.

  • Снижение цен на нефть и связанные с ним валютные колебания, наблюдаемые в России с конца мая, пока не оказали заметного влияния на активность участников рынка складской недвижимости. Это связано с инерционностью рынка недвижимости: макроэкономические изменения отражаются на нем лишь в случае сохранения негативных тенденций в течение нескольких месяцев. Таким образом, при сохранении тренда снижения цены на нефть в среднесрочной перспективе (более полугода) можно ожидать снижения активности на рынке недвижимости. Однако мы не ожидаем значительного понижения ставок аренды и роста количества пустующих складов. Текущий дефицит складских площадей, низкий уровень обеспеченности складами в Москве и в России в целом, а также возможность корректировать планы строительства в соответствии с текущим и ожидаемым спросом – эти факторы будут препятствовать значительному снижению стоимости аренды и покупки складской недвижимости.

^ Основные показатели рынка складской недвижимости Московского региона

Показатель

Класс А

Класс В

Тренд

^ Прирост предложения,

I полугодие 2012 г.

310 000






^ Общий объем предложения

5 140 0000

4 500 000




^ Объем сделок,

I полугодие 2012 г.

526 700

143 800




^ Доля вакантных площадей

1%

3-4%




^ Ставки аренды

$135-140

$130-135




Объект

Шоссе, расстояние от МКАД, км

^ Площадь, тыс. кв.м

Девелопер

Инфрастрой Быково

Новорязанское, 18

105 000

Инфрастрой Быково

МЛП-Подольск, II фаза

Симферопольское, 17

80 000

MLP

Внуково Логистик

Киевское (Боровское), 20

70 000

ГК Тушино Пиво


^ Примеры крупнейших складских объектов, введенных в эксплуатацию в I полугодии 2012 г. в Московском регионе
Предложение

  • За первое полугодие 2012 года в Московском регионе введено в эксплуатацию 310 тыс.кв.м складских площадей, все они относятся к классу А. Общее предложение складов класса А в Московском регионе превысило 5 млн. кв.м. В сегменте складов класса В, по оценкам, функционирует около 4,5 млн кв.м.1

  • В III-IV кварталах 2012 г. согласно планам девелоперов может быть введено в эксплуатацию до 700 тыс.кв.м складских площадей. По нашим прогнозам, завершение ряда проектов будет перенесено на 2013 год, и фактически будет введено около 400 тыс. кв.м. Таким образом, прирост предложения по итогам всего 2012 года составит около 700 тыс.кв.м.

^ Динамика строительства складов в Московском регионе
В 2012 году должна быть преодолена тенденция снижения темпов прироста предложения, связанная с сокращением объемов строительства в результате кризиса 2008 года. В настоящее время известно о планах строительства более 3,2 млн кв.м складов, которые могут быть построены в Московском регионе в 2012-2014 гг. в случае отсутствия глобальных экономических потрясений. Около 2,8 млн. запланированных площадей относится к классу А.

В случае реализации девелоперами своих планов, к 2015 году предложение складов класса А увеличится более, чем на 50%. Впрочем, темпы строительства могут быть скорректированы, если спрос арендаторов окажется недостаточным для поглощения всех запланированных объемов.

^ Динамика общего предложения складов

класса А в Московском регионе
Среди крупных заявленных складских комплексов – новые проекты PNK Group «ПНК Чехов II», (Симферопольское ш., в 2012 году планируется ввести 100 тыс.кв.м) и PNK-Север (Рогачевское ш., планируется вводить по 100-120 тыс. кв.м в год). Также заявлено строительство логистического парка «Радумля» в Солнечногорском районе МО (ввод первый 150 тыс.кв.м намечен на 2013 г.), логистического парка «Домодедово», реализуемого PGP Development на юге МО (первый 300 тыс.кв.м запланированы к вводу в 2013 г.), и др.

Наибольшее количество строящихся складских площадей сосредоточено на юге (1,7 млн кв.м или 52% от всего объема запланированных складов) и на севере (913 тыс.кв.м, 28%) Московского региона.

^ Структура строящихся складских площадей по направлениям (ввод в 2012-2014 гг.)
Половина строящихся площадей расположено на расстоянии 30-40 км от МКАД. На расстоянии менее 10 км от МКАД строится всего 150 тыс.кв.м (менее 5% запланированных площадей), что связано с дефицитом земельных участков и высокой стоимостью земли вблизи МКАД. На расстоянии более 40 км, строится около 200 тыс.кв.м – склады на таком удалении от Москвы пользуются меньшим спросом, поэтому здесь находится всего несколько новых строек.

^ Структура строящихся складских площадей по удаленности от МКАД (ввод в 2012-2014 гг.)


Примеры крупных строящихся и заявленных к строительству складских комплексов

Объект

Шоссе, расстояние от МКАД, км

Площадь, тыс. кв.м

^ План ввода

Девелопер

Логистический парк Домодедово

Каширское, 30

300 000

2013

PGP Development

Южные Врата, II, III фазы

Каширское, 30

251 000

2012–2013

Radius Group (ранее Giffels)

ПНК-Внуково

Киевское, 20

232 000

2012–2013

PNK Group

ПНК-Чехов II

Симферопольское, 49

113 000

2012

PNK Group

Инфрастрой Быково

Новорязанское, 18

95 000

2012-2013

Инфрастрой Быково

Дмитров

Дмитровское, 30

60 000

2012

Ghelamco

Raven Russia Климовск, III фаза

Симферопольское, 21

45 000

2013

Raven Russia




Спрос



  • В I полугодии 2012 года объем сделок аренды и покупки складов по предварительным данным превысил 670 тыс.кв.м – на 22% больше показателя аналогичного периода 2011 года (550 тыс.кв.м).

  • По-прежнему значительная доля площадей поглощается в строящихся проектах на высокой стадии готовности.

  • К концу 2012 года активность арендаторов и покупателей может несколько снизиться в связи с валютными колебаниями, которые затрудняют принятие решений и увеличивают расхождение между ценовыми ожиданиями собственников и арендаторов/покупателей складских площадей.

  • Наблюдается тенденция увеличения доли приобретаемых складских площадей в общей структуре поглощения складов. В I полугодии 2012 года эта доля составила 14% (в 2008 г. было продано 6% из всех поглощенных – арендованных и купленных – складских площадей, в 2009 г. эта доля составила всего 3%).

^ Изменение количества купленных складских площадей
В абсолютном выражении объем приобретенных площадей увеличился с 51 тыс. кв.м в 2008 г. до 130 тыс.кв.м в 2011, т.е. в 2,5 раза. Данное изменение в структуре спроса отражает две тенденции, одна из которых – стремление ряда компаний одновременно выгодно вложить средства и зафиксировать затраты на хранение продукции, выкупив склад в собственность. Вторая укрепляющаяся тенденция – давно прогнозируемый рост сделок формата built-to-suit, который позволяет девелоперу прогнозировать спрос на строящиеся площади и наилучшим образом удовлетворять потребности пользователей складов. Стоит отметить, что в 2012 г. все крупные сделки купли-продажи современных складов были заключены в проекте PNK Внуково (Киевское ш., 20 км от МКАД).

Что касается структуры спроса по направлениям, то она отражает структуру существующего и планируемого предложения складских площадей, т.к. у арендаторов и покупателей нет большого выбора из-за дефицита предложения.

Так, наибольшее количество сделок в I полугодии было заключено на Юге Московского региона, за которым следуют прилегающие к нему направления – юго-запад и юго-восток. При этом введенные и ожидаемые к вводу в 2012 году так же сосредоточены в «нижнем» – южном – сегменте Московского региона.

^ Структура сделок поглощения складских площадей в I полугодии 2012 года
По удаленности от МКАД в структуре спроса лидирует кольцевая зона на удалении 10-20 км от МКАД – на нее пришлось 46% площадей, поглощенных в I полугодии 2012 года. В целом распределение спроса совпадает с распределением нового предложения складов 2012 г. Однако стоит отметить, что в перспективе 2013-2014 гг. основная девелоперская активность перемещается в более отдаленные от Москвы зоны: около 50% запланированных складов сосредоточено на расстоянии 30-40 км от МКАД.

^ Структура спроса и нового строительства по удаленности от МКАД2


Примеры крупных сделок в I полугодии 2012 г.

^ Тип сделки

Площадь, кв.м

Объект/ближайшее шоссе, расстояние от МКАД

Арендатор/покупатель

Покупка

33 000

PNK-Внуково/Киевское, 20

ПРВ Групп

Покупка

28 000

PNK-Внуково/Киевское, 20

Fix Price

Покупка*

25 300

PNK-Внуково/Киевское, 20

Фортекс

Аренда

19 000

Raven Russia Климовск/Симферопольское, 21

Купи Vip

Аренда

15 000

Инфрастрой Быково/Новорязанское, 18

Incity

Покупка*

13 300

PNK-Внуково/Киевское, 20

Продуктовый розничный оператор

Аренда*

11 800

Внуково Логистик/ Киевское (Боровское), 20

Obuv.com

Аренда

10 550

Внуково Логистик/ Киевское (Боровское), 20

Алютех-М

Аренда

10 000

Raven Russia Климовск/Симферопольское, 21

De Agostini

Аренда*

9 750

Ступинский /Каширское, 80

Совмортранс

Аренда*

8 000

Лого Арт/ Ленинградское, 12

Автопроизводитель

* Сделка S.A.Ricci


^ Вакантные площади

  • Доля вакантных площадей в сегменте складов класса А сохраняет стабильность и составляет около 1% (для введенных в эксплуатацию объектов).

  • В складах класса В в среднем по рынку свободно 3-4%, при этом в востребованных объектах (качественных, удачно расположенных), свободных площадей практически нет.

  • В строящихся складских объектах, запланированных к вводу в 2012 году, доступно для аренды/покупки в среднем около 30% площадей.

  • Превышение объема поглощаемых площадей над темпами прироста предложения сохранится до конца 2012 г., поэтому уровень вакантных площадей сохранится на низком уровне.

^ Соотношение спроса и предложения на рынке складов Московского региона
Ставки

  • В течение I полугодия 2012 года выраженного роста арендных ставок на качественные складские площади в Московском регионе не зафиксировано. В среднем арендная ставка для сухого склада класса А составляет $135-140 за кв.м в год (без НДС и операционных расходов).

  • В отдельных проектах, расположенных вдоль наиболее востребованных направлений, ставки аренды могут превышать $150 за кв.м в год.

  • В сегменте складов класса B ставки аренды на 5-7% ниже, чем в сегменте складов класса А, однако ряд проектов по стоимости аренды сопоставим со складами класса А.

До конца 2012 года средняя стоимость аренды качественных складских площадей будет стабильной. Дальнейшему росту ставок в долларах США будут препятствовать такие факторы, как валютные колебания и другие признаки экономической нестабильности, которые могут влиять на спрос на складские площади.

^ Динамика средних арендных ставок





1 Сегмент складов класса В регулярно пополняется объектами реконструкции, при этом точный подсчет поквартального прироста предложения в данном сегменте затруднен в связи с разнородностью и непрозрачностью этого сегмента рынка.

2 Прирост предложения рассчитан на основании заявленных планов девелоперов на 2012 г. Фактический прирост предложения по итогам 2012 г. может оказаться ниже указанных значений.

Добавить документ в свой блог или на сайт

Похожие:

Основные показатели рынка складской недвижимости Московского региона iconМакроэкономические показатели и основные характеристики рынка бад сербии в разбивке по регионам

Основные показатели рынка складской недвижимости Московского региона iconДипломная работа на тему: «Автоматизация складской деятельности»
Дипломная работа просвещена автоматизации складской деятельности в ОАО «СПб кпк»

Основные показатели рынка складской недвижимости Московского региона iconОфициальный сайт Банка России (основные экономические показатели,...
Официальный сайт Федеральной службы государственногй статистики (основные экономические показатели, национальные счета, ввп, инвестиции,...

Основные показатели рынка складской недвижимости Московского региона iconПрограмма V камского форума профессионалов рынка недвижимости
«Практическое применение информационных систем иа «Медиана» в профессиональной деятельности риэлтора»

Основные показатели рынка складской недвижимости Московского региона iconВлияние изменения государственных расходов на макроэкономические...
Цель: описать основные эконометрические подходы к оценке влияния госрасходов на основные макропоказатели

Основные показатели рынка складской недвижимости Московского региона iconГлавные события рынка коммерческой недвижимости 29 февраля-06 марта
...

Основные показатели рынка складской недвижимости Московского региона iconДоклад основные итоги социально-экономического
Приложение: «Основные показатели социально-экономического развития муниципального образования город Краснодар в январе – июне 2010...

Основные показатели рынка складской недвижимости Московского региона iconМеждународный инвестиционный форум
В рамках Международного инвестиционного форума proestate 2007 пройдет первый в России конкурс Prix d'Excellence. Главная цель конкурса...

Основные показатели рынка складской недвижимости Московского региона iconПеречень статистических изданий
Основные показатели инвестиционной и строительной деятельности в Российской Федерации

Основные показатели рынка складской недвижимости Московского региона iconПрограмма дисциплины Экономика России для направления 030600. 62 «Журналистика»
Динамика и состояние экономики России (макроэкономические показатели). Плановые и рыночные механизмы равновесия. Задачи и возможности...



Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2018
контакты
ley.se-todo.com

Поиск