Учебное пособие (Полный курс за 3 дня)






НазваниеУчебное пособие (Полный курс за 3 дня)
страница1/17
Дата публикации16.10.2013
Размер2.01 Mb.
ТипУчебное пособие
ley.se-todo.com > Экономика > Учебное пособие
  1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   17


Министерство образования и науки Российской Федерации

Федеральное агентство по образованию

Южно-Уральский государственный университет

Кафедра «Экономика и экономическая безопасность»


Ч518.я7

П372

В.Н. Смагин, В.А. Киселева


ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ
Учебное пособие

(Полный курс за 3 дня)


Челябинск

Издательство ЮУрГУ

2008

ББК [Ч518.1:У9(2)23].я7

П372

Одобрено

учебно-методической комиссией факультета

экономика и предпринимательство

Рецензенты:

Лутовинов П.П., Аксенов В.М., Грудцына Л.Ю.



П372


^ Смагин, В.Н.

Экономика недвижимости: учебное пособие / В.Н. Смагин,
В.А. Киселева.– М.: Эксмо, 2007. – 240 с. – (Полный курс за 3 дня).






Настоящее учебное пособие является сложным курсом дисциплины «Экономика недвижимости», но полным по охвату изложенных тем, рекомендованных для изучения УМО по образованию в области производственного менеджмента для специальности «Экономика и управление на предприятии отрасли (операции с недвижимым имуществом)».

В лаконичной и ясной форме в книге рассматриваются такие вопросы, как рынок недвижимости, оценка стоимости имущества, государственное регулирование сферы и др. Вторая часть пособия включает дополнительный, но важный для практики материал: методы финансово-экономического анализа операций с недвижимостью. В книге содержится большое число примеров, контрольные вопросы и задачи с решением.

Учебное пособие предназначено для студентов вузов экономических специальностей и всех интересующихся вопросами операций с недвижимым имуществом.



ББК [Ч518.1:У9(2)23].я7

© Издательство ЮУрГУ, 2008

ОГЛАВЛЕНИЕ
Предисловие 7

Часть I. Основные вопросы функционирования сферы недвижимости.

Экономико-правовые основы недвижимости

Глава 1. Недвижимое имущество как объект
экономических отношений 10

1.1. Недвижимость как экономический актив 10

1.2. Экономический оборот недвижимости и его особенности 18

Термины и понятия 26

Упражнения 26

^ Глава 2. Рынок недвижимости и особенности

его функционирования 28

2.1. Рынок недвижимости, его специфика и структура 28

2.2. Особенности российского рынка недвижимости 36

2.3. Ценообразование на рынке недвижимости 40

2.4. Анализ рынка недвижимости и использование его результатов 43

Термины и понятия 47

Упражнения 48

Глава  3. Операции с недвижимым имуществом

как отрасль народного хозяйства 49

3.1. Отраслевые особенности предприятий в сфере недвижимости 49

3.2. Особенности экономики предприятий отрасли 53

3.2.1. Виды сделок и условия признания их действительными 53

3.2.2. Функции риэлтерской фирмы и организация ее работы 59

3.2.3. Затраты, доходы и эффективность работы риэлтерских фирм 64

Термины и понятия 69

Упражнения 69

^ Глава 4. Экономика объекта недвижимости 71

4.1. Формирование и планирование доходов от использования объекта 71

4.2. Формирование и учет операционных расходов для объекта 78

Термины и понятия 80

Упражнения 80

^ Глава 5. Экономические  основы  развития

Недвижимости 82

5.1. Основы инвестиционного анализа для недвижимости 82

5.2. Анализ альтернатив эффективного использования и развития объекта 90

5.3. Способы финансирования недвижимости 93

Термины и понятия 100

Упражнения 100

^ Глава 6. Основы оценки стоимости имущества 102

6.1. Назначение оценки и основные понятия 102

6.2. Принципы, этапы и процедуры оценки 106

6.3. Основные методы оценки имущества 109

6.3.1. Технология оценки стоимости недвижимости 110

6.3.2. Сравнительный метод оценки 112

6.3.3. Доходный метод оценки 114

6.3.4. Затратный метод оценки 118

Термины и понятия 120

Упражнения 121

^ Глава 7. Государственное регулирование сферы недвижимости 123

7.1. Направления и особенности государственного регулирования

рынка недвижимости 123

7.2. Налогообложение недвижимости 127

7.2.1. Налоги на недвижимое имущество 127

7.2.2. Налоги на операции с недвижимостью 131

Термины и понятия 133

Упражнения 134

Ответы и решения к упражнениям 136

^ Глава 8. Планирование и оценка эффективности

деятельности риэлтерской фирмы 137

Приложения:

ПРЕДИСЛОВИЕ
Цель книги – подготовить читателя к принятию экономически обоснованных решений в различных ситуациях с недвижимостью.

В основе экономической деятельности лежит собственность: государственная, региональная, муниципальная, частная, иностранная, смешанная и др. Собственность делится на недвижимую и движимую. На долю недвижимой приходится более половины всей собственности. Но по недвижимости в отечественной практике имеется существенный пробел.

В период с 1923 г. по 1994 г. из Гражданского кодекса России в связи с отменой частной собственности на землю, национализацией предприятий, железных дорог, морских и речных судов, строений и пр. было изъято понятие собственности на недвижимость. Она не могла отчуждаться и закладываться, удовлетворять требования кредиторов органами, в ведение которых она поступала. Лишь в некоторых случаях она могла сдаваться в аренду. Деление имущества на движимое и недвижимое трансформировалось в понятие оборотных и основных фондов. Исчез, естественно, и рынок недвижимости.

В мировой практике недвижимая собственность как объект гражданского права берёт своё начало со времён Римского права, а в России термин «недвижимое имущество» был введен Петром I в 1714 г. в Указе «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах».

Восстановление в России рыночных отношений в 90-х годах прошлого столетия актуализировало практические, методические, научные вопросы оценки и управления недвижимостью, функционирования рынка недвижимости. Потребовались специалисты в этой области. В учебных заведениях стали читаться курсы специальных дисциплин по недвижимости.

Предлагаемая читателю книга написана в соответствии с требованиями государственного образовательного стандарта высшего профессионального образования для студентов специальности «Экономика и управление недвижимостью», а материал книги структурирован (разделы, подразделы и часы, отводимые на изучение) согласно учебной программе и учебному плану, рекомендованными учебно-методическим объединением по образованию в области производственного менеджмента.

Первая часть книги, состоящая из семи разделов, содержит конспективное изложение рекомендованного для изучения в государственных университетах материала. В нем содержится достаточное количество упражнений и задач, позволяющих читателю убедиться в качестве усвоения теоретического материала. Кроме того, в конце первой части содержатся ответы на упражнения и решение задач. Они необходимы для дополнительного контроля точности самостоятельно полученных результатов.

Вторая часть книги содержит анализ и решение наиболее типичных задач по экономике недвижимости. Она построена так, что теоретический материал, необходимый для анализа группы однородных задач, сразу иллюстрируется решением конкретных задач.

Деление книги на две части отделяет минимально необходимый теоретический материал, требуемый государственным образовательным стандартом, а также рекомендуемый учебными программами и планами, от обширной области разнообразных вопросов, решаемых на практике. Рассмотрение многочисленных практических задач занимает много места, поэтому во второй части рассмотрены типичные и достаточно простые задачи по оценке недвижимости, ипотеке, анализу эффективности работы риэлтерской фирмы. На решение таких задач, как правило, распадается анализ сложных конструкций реальных ситуаций с недвижимостью.

Поскольку книга содержит материал для всех категорий обучающихся – очное, вечернее, заочное образование, дополнительное, и второе образование – мы посчитали необходимым предложить той категории читателей, которая связана с преподаванием экономики недвижимости, варианты контрольных работ и экзаменационных вопросов. Они могут быть использованы для составления экзаменационных билетов для образованных ступеней бакалавра, специалиста и магистра. Разумеется, предложения по контрольным работам и экзаменационным билетам являются ориентировочными, они должны быть адаптированы к конкретным учебным программам и учебным планам, содержащим расчасовку по темам, количеству лекционных часов, семинарских и практических занятий, набору контрольных мероприятий, форме обучения, подготовленности обучающихся, их будущей специализации в рамках специальности «Экономика и управление недвижимым имуществом» и другим условиям. Этот материал дан в приложении.


^ Часть I

Основные вопросы функционирования
сферы недвижимости.


Экономико-правовые основы недвижимости
Глава 1

Недвижимое имущество

как объект экономических отношений
1.1. Недвижимость как экономический актив


Понятие недвижимости. Физические, экономические, правовые и социальные свойства недвижимости. Недвижимость как товар и как капитал.

Право собственности на недвижимость.

Земля – базовая недвижимость. Сервитут.

Инвестиционная и операционная недвижимость.



Термины «актив» и «недвижимость» имеют следующий смысл. ^ Актив (от лат. activus) – деятельный, приносящий доход. Недвижимость (недвижимое имущество) – земельные и другие естественные угодья, а также прочно связанное с землей имущество (здания, сооружения, объекты), вещные права на землю.

Недвижимость является основной составляющей национального достояния любой страны и на ее долю в совокупности всех стран приходится более половины мирового богатства. Она служит главным экономическим ресурсом, а также выполняет функцию пространственной среды, в которой осуществляется деятельность человека. Россия имеет огромные запасы энергетических ресурсов (уголь, нефть, газ), располагает большими земельными и водными ресурсами, эффективное управление которыми и должно стать источником процветания страны.

Любое понятие предполагает соединенность термина, вкладываемого в него смыслового содержания и перечисление множества предметов, относящихся к понятию. Например, изучаемое понятие характеризуется термином «недвижимость», содержание определяется родовыми (коренными) свойствами – неподвижность, материальность, долговечность и др., перечисление относящихся к понятию объектов – земля, здания, дороги, газопроводы, оборудование и т.п.

Исторически сложилось, что недвижимость в законодательных актах разных стран определяют через перечисление предметов, с которыми ассоциируются зримые физические свойства. Дать полное определение «недвижимости» через перечисление только физических признаков невозможно, т. к. понятие недвижимости многогранно и является синтезом материальных, экономических, правовых и социальных свойств (рис. 1.1).



Рис. 1.1. Недвижимость как совокупность материальных,

экономических, правовых и социальных свойств
Физические, экономические, социальные и правовые свойства тесно связаны между собой. Местоположение недвижимости существенно влияет на ее стоимость, доходность, ликвидность и, таким образом, физические свойства определяют ее экономические. Социальные свойства также находятся в зависимости от местоположения, которое определяет престижность недвижимости, пригодность для проживания и др.

Местоположение недвижимости влияет на правовой режим использования. Например, для земли, находящейся в зонах отдыха, пограничных зонах, зонах, подлежащих застройке государственными дорогами и объектами, и т.п. устанавливается особый правовой режим использования и оборота.

На правовом уровне недвижимость является совокупностью общественных и частных прав на нее, устанавливаемых государством с учетом собственных интересов и международных норм. Недвижимость можно покупать, продавать, сдавать в аренду, передавать права на владение и пользование другим лицам или предприятиям. Но если частная собственность на недвижимость начинает противоречить общественным интересам, Закон (ст. 239 ГК РФ) предусматривает изъятие у частных лиц для государственных и муниципальных нужд земельного участка вместе с расположенными на нем зданиями или сооружениями посредством выкупа или продажи с публичных торгов.

Существуют и иные способы влияния государства на владение и пользование недвижимостью: строительные ограничения, требования по охране окружающей среды, зонирование территорий, передача в хозяйственное ведение или оперативное управление и т.д. По сути физические, экономические, социальные и правовые свойства оказываются столь тесно переплетенными, что провести грань между ними можно лишь условно.

Слияние в одном понятии разнокачественных свойств, не позволяет найти единственное и исчерпывающее определение недвижимости, к тому же пригодное для практического применения. Поэтому во всех странах, и в Российской Федерации тоже, сначала определяется перечень предметов (вещей), относящихся к недвижимости.

Так в статье 130 Гражданского кодекса РФ (1994 г.) сказано, что «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное
имущество».

^ К родовым признакам недвижимости относятся неподвижность, материальность, долговечность. Заметим, что в ст. 130 ГК РФ к недвижимости относятся некоторые явно движимые вещи (объекты) и, кроме того, к ней можно отнести и неопределенное «иное имущество». Подобное определение, стирает в некоторых случаях различие между движимым и недвижимым имуществом и создает значительные трудности для юристов и оценщиков стоимости при анализе сделок с недвижимостью.

В ст. 132 ГК РФ недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс. В составе имущества предприятия наряду с очевидно недвижимым имуществом (здания, сооружения, оборудование и т. п.) имеются денежные средства, дебиторская задолженность, готовая продукция, сырье и другие явно движимые вещи. Когда часть предприятия является объектом продажи, залога, аренды, и других сделок, неопределенность отнесения некоторых составляющих имущественного комплекса к движимым и недвижимым объектам может служить и служит источником разногласий между сторонами в сделках с недвижимостью.

В РФ для обозначения «пограничных» состояний между движимыми и недвижимыми вещами используют термины «существенные неотделимые части» и «принадлежности недвижимых вещей». К первым (например, лифт в здании, система водоснабжения и др.) относят то, что не может быть отторгнуто без соразмерного ущерба и объекту недвижимости и отделяемой части. К «принадлежностям» (например люстра, встроенная мебель и др.) относятся вещи, которые могут по решению собственника отделяться от недвижимости.

При отнесении того или иного пограничного предмета к недвижимости или личной собственности учитываются одновременно три фактора:

1) характер связи с объектом недвижимости (сильная, слабая);

2) намерение сторон (оставить или изъять при сделке);

3) срок использования (если срок службы меньше года, предмет не является компонентом недвижимости).

Сложности с разграничением имущества на движимое и недвижимое возникают в юридической практике всех стран и преодолевают их по разному – учитывая национальные особенности, предисторию развития вопроса, необходимость участия в международном рынке недвижимости и другие факторы.

Понятие «недвижимость» (синоним – «недвижимое имущество») в международной практике обычно является суммой пяти составляющих. Четыре из них выражают физические свойства объекта, а пятая – юридические:


^ Недвижимость ≡ земельный участок (1) + объекты

над участком (2) + природные ресурсы под участком (3)+

воздушные пространства над участком (4) + комплекс прав

на объекты недвижимости (5)



Таким образом, частный собственник земельного участка в принципе владеет не только им, но и всем, что над ним и под ним, включая запасы минеральных ископаемых. Но из этого правила нередко делаются исключения: правительство располагает полным суверенитетом над навигационным воздушным пространством страны, да и права на подземные минеральные ресурсы часто тоже принадлежат не собственнику земельного участка, а государству.

Аналогичное положение имеет место и в России: собственнику земельного участка принадлежат права только на общераспространенные полезные ископаемые, вроде песка, глины и т. п., а залежи угля, руды, нефти и др. принадлежат полностью государству. Не включается в состав недвижимого имущества и воздушное пространство над земельным участком, если он принадлежит частному лицу.

Каждый объект недвижимости имеет родовые (сущностные, корневые) признаки, отличающие его от движимых вещей, и видовые (частные, специфические) признаки, отличающие однородные по этому признаку группы объектов недвижимости от других групп недвижимости.

^ Родовые признаки характеризуют неподвижность объекта, его неперемещаемость в пространстве без ущерба назначению, прочную связь с землей, долговечность, постепенный перенос стоимости объекта и накопление амортизации и др.

^ Видовые признаки характеризуют функциональное назначение, происхождение недвижимости, технические и технологические характеристики, формы собственности и т. д. Имеется много видов недвижимости. Масштаб ее многообразия виден из упрощенной общей классификации объектов недвижимости (лишь по 5-ти признакам) (табл. 1.1).

Признаки классификации, приведенные на табл. 1.1, представляют недвижимость в основном как материальный, экономический и социальный объект. Теперь рассмотрим недвижимость как правовой объект.
Таблица 1.1

^ Краткая классификация объектов недвижимости



Объекты недвижимости



Признаки



^ Виды недвижимости

1. Происхождение


Невоспроизводимые (естественные): земельные участки, недра, природные водные бассейны и комплексы.

Воспроизводимые (искусственные): здания, сооружения, многолетние насаждения.


2. Функциональное назначение


Производственные: предприятия, магазины, склады, рестораны, офисы и т. п.

Непроизводственные: жилье, школы, больница, театры, церкви, спортивные сооружения


3. Форма собственности


Частные

Государственные

Смешанные

Общественных организаций


4. Отраслевая принадлежность


Промышленные

Строительные

Транспортные

Сельскохозяйственные

Жилищно-коммунальные и т. д.


5. Возможность приватизации


Запрещенные

По разрешению правительства

Свободно приватизируемые



Предварительно заметим, что «недвижимость» как экономический объект может быть и товаром и капиталом. ^ Недвижимость как товар – это объект сделок (купли-продажи, залога, дарения и др.), удовлетворяющий реальные и потенциальные потребности сторон сделок. Недвижимость как капитал (от лат. Capitalis – главный) – это ее способность приносить доход. Как правило, капитал принимает форму ресурсов для производства товаров и услуг1.

С недвижимостью связано понятие собственности (рис. 1.2). Термин «собственность» обозначает правовое (в отличие от физического) господство над материальным объектом физического или юридического лица. Собственник может получать от материального объекта экономическую выгоду в форме ренты, прибыли, арендной платы или просто удовлетворять личные потребности. В юридическом плане собственность обозначает комплекс прав, которые могут быть распределены между разными лицами.

Право собственности определяет отношение физических и юридических лиц к недвижимости, как к своей или как к чужой (рис. 1.2).

^ Право собственности на недвижимость включает в себя три основных полномочия:

право владения как предоставленная законом возможность физического контроля над объектом, обладания им. Можно владеть объектом, но не пользоваться им. Это редко бывает разумным и противоречит принципу рационального экономического поведения хозяйствующего субъекта;

право пользования является основанием для законной эксплуатации объекта по усмотрению или желанию собственника или другого пользователя (например, объект сдан в аренду) с целью получения прибыли или иных результатов или полезных свойств;

право распоряжения дает возможность собственнику совершать действия, юридически определяющие судьбу имущества, т.е. продавать, сдавать в аренду, закладывать, завещать и даже уничтожать.



Рис. 1.2. Права собственности и вещные права на недвижимое имущество
Основными видами собственности являются (ст. 212 ГК РФ): частная (физических и юридических лиц), государственная (федеральная и субъектов РФ), смешанная, муниципальная, иных форм (членов семьи, совместная, долевая и др.).

Наряду с правом собственности в ГК РФ выделяются следующие вещные права: пожизненного наследуемого владения земельным участком, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, хозяйственного ведения имуществом, оперативного управления имуществом, сервитуты.

Легко понять, что это позволяет собственнику выделить из «пучка правомочий» некоторую часть и наделить ею субъектов, которые за определенную компенсацию на основе полученного правомочия смогут заниматься предпринимательской деятельностью. Например, собственник здания может одну ее часть использовать в личных интересах (жилье, зимний сад и др.), другую часть здания использовать для собственной коммерческой деятельности (юридическая консультация, ателье и пр.), еще одну часть сдавать в аренду под офисы, объекты питания, торговли и т.д. Часть земельного участка, где расположено здание, и которое взято у муниципалитета в аренду, можно сдать в субаренду для организаций платной автостоянки и т.д. Рациональное распределение прав на недвижимость между различными пользователями, может существенно (иногда в разы) поднять стоимость недвижимости, повысить ценность этого экономического актива.

Базовым материальным объектом для всех видов недвижимости является земля, на ней размещаются другие составляющие недвижимости, она является и предметом труда, и средством производства и местом проживания людей.

Объектом экономических отношений служат отдельные земельные участки. Земельный участок – это часть поверхности земли, имеющая четко обозначенные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Земельные участки различны по потребительским свойствам (назначению). В РФ на начало 2001 г. они разделялись на:

– сельскохозяйственные земли (≈ 24 % общего земельного фонда);

– леса (≈ 64 %);

– природоохранные и т.п. земли (≈ 2 %);

– земли промышленности, транспорта и т.п. (≈ 1 %);

– земли населенных пунктов (≈ 1 %);

– земли водного (водоемы, болота, ледники и пр.) фонда (≈ 2 %);

– земли запаса (≈ 6 %).

Относительно небольшая доля сельскохозяйственных земель в общем фонде объясняется тем, что 65 % земли находится в зоне вечной мерзлоты.

С правом собственности на землю связано понятие сервитута (от лат. servitus – подчинение, рабство). Сервитут является признанным законом правом пользования чужим имуществом в определенных пределах, например, право прокладывать муниципальными службами через частный земельный участок необходимые коммуникации, черпать воду на соседнем земельном участке, если ее нет в близких окрестностях, или проезжать через соседний участок, если иной вариант невозможен, и т.п. Одновременно сервитут ограничивает кое в чем и собственника – нельзя, например, прорубать из дома окно в соседний двор. Сервитут является обременением земли и вместе с ней переходит к новому собственнику (ст. 275 ГК РФ).

Подробнее с правами собственности можно познакомиться в ГК РФ: раздел II «Право собственности и другие вещные права», ст. 209 – 306.

Земельные участки являются невоспроизводимой недвижимостью. С ней тесно связана воспроизводимая (рис. 1.2). В экономическом плане и та, и другая недвижимость является экономическим ресурсом, способным либо удовлетворять потребность людей, или служить источником получения дохода.

В этом случае, если недвижимость удовлетворяет личные потребности (например, в жилье), она не является капиталом, приносящим прибыль. Как только недвижимость приобретается для производительного использования, она становится капиталом. Она может приносить доход непосредственно, например, через сдачу в аренду или продажу. Тогда она называется инвестиционной недвижимостью.

Если недвижимость становиться частью реальных активов предприятия и создает условия для производства товаров, приносящих прибыль, то такая недвижимость называется операционной.

Разумеется, и инвестиционная недвижимость и операционная являются экономическим активом, приносящим собственнику доход.

^ 1.2. Экономический оборот недвижимости и его особенности


Жизненный цикл недвижимости как экономического объекта. Экономические особенности недвижимости, вызывающие цикличность движения. Понятие о сроках физической, экономической жизни, эффективном возрасте недвижимости. Износ и амортизация недвижимости. Жизненный цикл недвижимости как объекта собственности. Государственная регистрация прав на недвижимость.




Рассмотрим экономический оборот недвижимости для искусственных (воспроизводимых) объектов, у которых есть моменты ввода в эксплуатацию и вывода. Между этими моментами времени недвижимость проходит через несколько характерных этапов, образующих жизненный цикл (рис. 1.3).

Цикличность жизни недвижимости связана с ее экономическими особенностями, к которым относятся:

  1. непостоянство денежных потоков, обусловленных деловым циклом – возникновение, подъем, зрелость, спад, конец экономической жизни. В результате денежные потоки не только разные по величине, но обязательно отрицательные на начальных и конечных стадиях делового цикла, и положительные хотя и переменные, на промежуточных;




Рис. 1.3. Жизненный цикл искусственной недвижимости как материального объекта

  1. различие в налогообложении недвижимости, которая связана с качеством и местоположением земель, с льготами по налогообложению помещений, используемых инвалидами, пенсионерами и др.;

  2. многообразие комбинаций вещных прав собственности и распределения доходов. Одни элементы могут находиться в полной собственности, другие - в аренде, третьи – во временном пользовании, четвертые – в залоге, пятые – в государственной собственности и т. д. По оценкам специалистов возможно порядка 1500 различных комбинаций прав на недвижимое имущество;

  3. жесткая регламентация совершения сделок с недвижимостью, которая предусматривает письменную форму и государственную регистрацию, проверку юридической чистоты объекта недвижимости, оценку, прием-сдачу и другие процедуры, защищающие интересы физических и юридических лиц, общества, органов местной власти и иных субъектов права.

  4. широкий диапазон ликвидности, т. е. возможности быстро и без потерь стоимости превратить недвижимость в деньги. Уровень ликвидности обратно пропорционален времени продажи. В конце 90-х годов в Москве офисные площади в пределах Садового кольца продавались или сдавались в аренду за 7–10 дней, ликвидность квартир за пределами МКАД в среднем составляла 4–5 месяцев, а земельных участков в дальнем Подмосковье 2–3 года.

Эти и некоторые другие особенности обуславливают высокие различия в длительности жизненного цикла, в пределах которого этапы со 2-го по 5-й (внутренний цикл) могут многократно и на разном уровне доходности повторяться пока не подойдут этапы 6 и 7.

Смена собственника объекта недвижимости происходит не только в результате купли-продажи, но и в результате приватизации, банкротства, перехода контрольного пакета акций (для коммерческих организаций) в другие руки и сопровождается изменениями организационной структуры, структуры управления, смены технологий и т.д. В результате ценность недвижимости или экономического актива может существенно изменяться. Но все равно для воспроизводимой недвижимости наступает момент ее окончательного устаревания.

Для объектов недвижимости, тесно связанных с землей – природные, историко-культурные комплексы и др. – срок окончания существования может и не наступить. Посредством восстановительных и реставрационных работ их пригодность может неограниченно продляться.

Последние два этапа связаны с понятием экономического и физического сроков жизни, предложенными для недвижимости Харрисоном (Харрисон Г. Оценка недвижимости. – пер. с англ. – М., 1994). Смысл этих понятий поясняется на
рис. 1.4.


Рис. 1.4. Срок жизни искусственного объекта недвижимости

Срок экономической жизни (Тэж) показывает время прибыльного использования объекта недвижимости, в течение которого вносимые через модернизацию улучшения увеличивают стоимость недвижимости.

^ Срок физической жизни (Тфж) показывает время реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до сноса или естественного разрушения. Он может быть нормативным, заданным в нормах амортизации основных фондов, и фактическим, который может быть больше нормативного из-за внесенных улучшений.

^ Эффективный возраст (Тэ) основывается на экспертной оценке внешнего вида и технического состояния. Например, если 30-летний дом выглядит и имеет техническое состояние 20-летнего дома, то его эффективный возраст равен 20 годам.

^ Оставшийся срок экономической жизни (Тоэ) исчисляется от даты экспертной оценки до окончания возможного срока экономической жизни, которая продляется, до известного предела, ремонтами и улучшениями.

^ Физический срок жизни определяется усиливающимися процессами естественного (физического) старения, которое не может быть полностью компенсировано никакими улучшениями, и которое после определенного предела приводит к полной утрате недвижимостью полезных свойств.

Конец физической жизни недвижимости не означает конца ее экономической жизни. Через механизм амортизации недвижимость сохраняется в стоимостной форме (недвижимость как капитал) и затем возрождается в новой материальной оболочке. Для этого рассмотрим понятие износа недвижимости и амортизации ее стоимости.

Износ – это потеря полезных свойств и уменьшение стоимости недвижимости по ряду причин (рис. 1.5).

Потеря стоимости капитала, помещенного в недвижимость, в связи с износом последней, компенсируется посредством механизма амортизации, суть которого в том, что стоимость изношенной части недвижимости в виде амортизационных отчислений переносится на стоимость выработанной продукции или оказанных услуг и после получения выручки за продукцию или услуги отделяется и направляется в амортизационный фонд. Через время, равное сроку использования недвижимости, в нем накопятся денежные средства в размере равном стоимости, прекратившей свою материальную жизнь недвижимости. Далее возвратившийся через механизм амортизации капитал по желанию собственника может снова материализоваться в товарной форме такой же или другой недвижимости, и даже товара совершенно другого рода, чем недвижимость.



Рис. 1.5. Причины износа недвижимости и потери ее пригодности

Для расчета размера годовых амортизационных отчислений используется понятие нормативного срока службы объекта недвижимости. Его задает государство в виде обязательных для исполнения норм амортизационных отчислений по основным фондам РФ, которые обратно пропорциональны нормативному сроку службы. Амортизация равна

, руб./год, (1)

где Тн – нормативный срок службы, год; Сб – балансовая стоимость объекта недвижимости, руб.; На – норма амортизации, равная 100/Тн, % в год.
Амортизация является стоимостной мерой износа в течение одного года. А общий износ пропорционален фактическому сроку использования недвижимости и равен:

, руб., (2)

где Тф – фактический срок использования недвижимости.

Пример 1

Кузнечный пресс, стоящий на балансе предприятия, стоит 600 тыс. руб. Он отработал Тф = 9 лет, а нормативный срок использования составляет Тн = 25 лет. Рассчитать годовой размер амортизационных отчислений, общую величину износа в стоимостной форме и остаточную стоимость пресса.

Решение

По формулам (1) и (2) находим:

=24 тыс. руб./год;

тыс. руб. = 216 тыс. руб.

Осталось самортизировать:

Иост. = Сб – И = 600 тыс. руб. – 216 тыс. руб. = 384 тыс. руб.

Нормы амортизации (На) устанавливаются государством по всем видам недвижимости. Причина их централизованного назначения в том, что амортизация служит налоговым щитом для прибыли, когда недвижимость является инвестиционным или операционным активом, приносящим собственнику доход: выше амортизация, больше издержки производства, меньше прибыль и, соответственно, снижается налогооблагаемая база для налога на прибыль.

Амортизация, начисляемая по формуле (1), называется равномерной или пропорциональной, поскольку ее величина не меняется год от года.

Помимо метода равномерной амортизации существует метод ускоренной амортизации, страхующий от морального износа и позволяющий быстро формировать амортизационный фонд. В РФ с 1994 г. предприятиям для активной части основных средств (оборудование, вычислительная техника и т.п.) разрешено увеличивать норму амортизации на коэффициент ускорения, но не более чем в два раза.

В развитых странах расчеты ускоренной амортизации чаще всего принимают форму метода «суммы чисел», когда при заданном нормативном сроке службы формируется норма износа по правилу «Больше суммы амортизации в более ранние сроки».
пример

Оборудование служит 5 лет. Требуется по методу суммы чисел (кумулятивный метод) рассчитать нормы амортизации по отдельным годам. Заметим, что при равномерной амортизации норма амортизации будет На = 1:5 = 0,2 (или 20 % в год). Составим таблицу расчета норм амортизации по годам методом суммы чисел, из которой виден смысл этого метода.


^ Год службы

Количество лет, записанное в обратном порядке

Норма амортизации

1

2

3

4

5

5

4

3

2

1

5/15

4/15

3/15

2/15

1/15




Всего 15 частей

Всего 15/15


В соответствие с этой таблицей в первые 2 года будет самортизирована часть, равная (5+4)/15 = 0,6 стоимости оборудования (или 60 %). При равномерной амортизации была бы перенесена на издержки, часть равная 0,2 + 0,2 = 0,4 стоимости оборудования (40 %), т.е. в 1,5 раза меньше.

Мы рассмотрели простейший пример физического износа и амортизации (равномерной), не учитывающий морального (и внешнего износа). Подробнее с этим вопросом можно познакомиться по полным руководствам, приведенным в списке использованной литературы.

Помимо ускоренной существует замедленная амортизация, когда в первые годы норма амортизация меньше, чем в последующие. Она имеет смысл тогда, когда прогрессивное, но очень дорогое оборудование может на первых этапах использования значительно повысить себестоимость продукции (услуг) и сделать продукцию неконкурентоспособной. Смягчить ситуацию может метод замедленной амортизации.

Суммарный износ по всем причинам (или износ лишь одного вида)
(см. рис. 1.5) можно оценить по формуле

руб., (3)

где Свос – восстановительная стоимость недвижимости, т.е. стоимость воспроизводства на момент оценки. В общем случае Сб может быть больше, равно или меньше Свос.

Заметим, что реальный износ и рассчитанный по формулам (2) или (3) могут не совпадать. Это легко понять, если представить случай, когда в результате технокатастрофы или стихийного бедствия гибнет недвижимость (И = 100 %), а амортизация новой недвижимости еще только начала начисляться. Другой полярный случай – когда здание полностью самортизировано, а его фактический износ составляет менее 50 %, и оно может еще долго эксплуатироваться. Однако в среднем совпадение фактического износа и реального с практической точки зрения является вполне приемлемым.

Жизненный цикл присущ недвижимости как экономическому объекту (см. рис. 1.5), но аналогичный жизненный цикл она совершает и как объект собственности (рис. 1.6).



Рис. 1.6. Жизненный цикл искусственной недвижимости как объекта собственности

После ст. 130 ГК РФ, определяющей, что относится к недвижимым вещам, идет ст. 131. ГК РФ, выражающая порядок государственной регистрации недвижимости. В ней, в частности, указано, что право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Все действия по регистрации регулируются Законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» (1998 г.), в котором полностью прописаны процедуры оформления самого права и записи в едином государственном реестре прав на недвижимость по всей территории РФ.

Регистрация прав собственности на землю в регионах пока осуществляют местные земельные комитеты, а регистрацию прав собственности на здания, строения, сооружения – бюро технической инвентаризации (БТИ).

Продажа недвижимости регламентируется ст. 549–558, продажа предприятия – ст. 566–599, аренда зданий и сооружений – ст. 650–655, аренда предприятия –
ст. 656–664 ГК РФ.

Переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю осуществляется по договору купли-продажи (с указанием цены недвижимости) и подлежит государственной регистрации.

В качестве артефакта прав на недвижимость можно сказать, что сегодня они вышли за пределы Земли. Продаются лунные участки, и каждый желающий может стать владельцем подобной недвижимости. Несколько российских граждан получили иноземное (лунное) гражданство, соответствующий паспорт и лунную карту с указанием его участка. По лунному законодательству участок можно продавать или передавать по наследству.

  1   2   3   4   5   6   7   8   9   ...   17

Добавить документ в свой блог или на сайт

Похожие:

Учебное пособие (Полный курс за 3 дня) iconБазовый курс Часть 1 Учебное пособие Третье издание, переработанное...
Карташова И. Н., Гартман Л. Д. Английский язык. Базовый курс. Часть 1: Учебное пособие. – 3-е изд., перераб и доп. – Томск: Изд....

Учебное пособие (Полный курс за 3 дня) iconУчебное пособие для студентов по предмету английский язык Основной курс
Учебное пособие обеспечивает развитие навыков устной речи на такие темы как «Моя семья», «Квартира», «Система образования России...

Учебное пособие (Полный курс за 3 дня) iconУчебное пособие Курс лекций Для студентов высших учебных заведений...
Учебное пособие предназначено для студентов вузов, но может быть полезно и тем, кто самостоятельно изучает экономическую теорию

Учебное пособие (Полный курс за 3 дня) iconПолный курс Джек Швагер Перевод с английского
Шзз технический анализ. Полный курс. — М.: Альпина Паблишер, 2001. — 768 с. Isbn 5-89684-024-1

Учебное пособие (Полный курс за 3 дня) iconУчебное пособие Чернушка 2013 Э. Р. Муллаярова. Учебное пособие «Времена английского глагола»
Учебное пособие предназначено для студентов учреждений среднего и начального профессионального образования. Основная цель работы...

Учебное пособие (Полный курс за 3 дня) iconУчебное пособие
...

Учебное пособие (Полный курс за 3 дня) iconУчебное пособие аспирантам москва 2003 А. Г. Войтов философия учебное пособие
Войтов А. Г. Философия: учебное пособие аспирантам. – М.: Издательско-торговая корпорация «Дашков и К», 2003. – 514 с

Учебное пособие (Полный курс за 3 дня) iconТрофимова Т. И. Курс физики
Трофимова Т. И., Фирсов А. В. Курс физики. Задачи и решения. Учебное пособие для вузов. – М.: «Академия», 2004г

Учебное пособие (Полный курс за 3 дня) iconПолный курс лекций по русской истории Петроград. 5 Августа 1917 г
Печатный источник: С. Ф. Платонов. Полный курс лекций по русской истории. Издание 10-е ocr, Spellcheck: Максим Пономарёв

Учебное пособие (Полный курс за 3 дня) iconУчебное пособие для модульно-рейтинговой технологии обучения
Учебное пособие предназначено для преподавателей и студентов технических и химико-технологических вузов



Школьные материалы


При копировании материала укажите ссылку © 2018
контакты
ley.se-todo.com

Поиск